Umowy deweloperskie

Umowy deweloperskie są umowami niestandardowymi, niezawartymi w Kodeksie Cywilnym i z tego powodu złożonymi, bez kodeksowych uregulowań. Jedyny rygor nakłada na te umowy nowa regulacja zawarta w ustawie z dn. 29 kwietnia 2012 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Zatem każda umowa może być inna, zawarta w dowolnej skonstruowanej przez strony formie i nie ma gwarancji, że będzie korzystna dla strony kupującej. Oferujemy Państwu w ramach naszych usług sprawdzenie oraz konsultację umowy deweloperskiej przed jej podpisaniem. Jeżeli są wątpliwości co do treści umowy należy koniecznie wyjaśnić prawa i obowiązki każdej ze stron a w szczególności zwrócić uwagę na warunki odstąpienia od umowy, zmiany w harmonogramie prac, zwiększenia kosztów budowy przez dewelopera, zmian projektowych, jakość wykończenia oraz kar umownych. Warto też sprawdzić czy w umowie nie ma klauzul niedozwolonych.

Umowa deweloperska może być zawarta jako umowa rezerwacyjna, przedwstępna w formie aktu notarialnego lub w formie umowy cywilno-prawnej i umowa sprzedaży, która musi być zawarta wyłącznie w formie aktu notarialnego.

Przed podpisaniem umowy deweloperskiej Klient powinien dokładnie zapoznać się z jej treścią. Jeżeli są wątpliwości co do treści umowy należy koniecznie się skonsultować, wyjaśnić prawa i obowiązki każdej ze stron a szczególnie zwrócić uwagę na warunki odstąpienia od umowy, zmiany w harmonogramie prac, warunki zwiększenia kosztów budowy przez dewelopera, zmian projektowych i jakość wykończenia oraz kar umownych.

Umowa rezerwacyjna ma na celu jedynie weryfikację przez dewelopera, czy inwestycja spotka się z zainteresowaniem klientów, pomaga w podjęciu decyzji o zakresie realizowanej inwestycji i w zaplanowaniu poszczególnych etapów budowy. Istotnym elementem tej umowy jest wnoszona przez nabywcę opłata rezerwacyjna, którą można uznać za swego rodzaju kaucję na zabezpieczenie. Opłata ta stanowi dla dewelopera zabezpieczenie, że klient zawrze z nim umowę deweloperską, natomiast dla kupującego jest to zabezpieczenie, że w czasie obowiązywania umowy rezerwacyjnej, deweloper nie zawrze umowy deweloperskiej na tę samą nieruchomość z innym nabywcą - ma ona zatem charakter gwarancyjny.

Umowa przedwstępna jest to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy ostatecznej. Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej oraz termin w ciągu, którego ma być ona zawarta. Brak stosownego terminu nie powoduje automatycznej nieważności umowy przedwstępnej, gdyż w takiej sytuacji wyznacza go strona (strony) umowy w ciągu jednego roku od dnia jej zawarcia, pod rygorem utraty tego prawa. Umowa przedwstępna ma prowadzić do zawarcia umowy ostatecznej, przenoszącej własność na nabywcę. W razie niezawarcia umowy przyrzeczonej stronie, która nie ponosi odpowiedzialności za niezawarcie umowy przysługują roszczenia odszkodowawcze oraz prawo do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej, które to roszczenia dochodzone są przed Sądem, w czym nasza Kancelaria chętnie udzieli Państwu pomocy.

Wraz z dniem 29 kwietnia 2012 r. weszła w życie ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego zwana zwyczajowo ustawą deweloperską.

Umowa sprzedaży zawsze zawierana jest w formie aktu notarialnego. Podstawą tej umowy jest umowa przedwstępna, w której zawarte są wszelkie ustalenia i warunki wynegocjowane przez strony. W umowie tej też można dokonać zmiany zapisów w stosunku do umowy przedwstępnej pod warunkiem wyrażania zgody przez wszystkie zainteresowane strony. Umowa ta reguluje wszystkie wcześniej wynegocjowane warunki umowy takie jak; cena, sposób zapłaty, sposób i terminy rozliczeń, inne zobowiązania stron, pokrycie kosztów, daty przekazania nieruchomości, koszty przeniesienia własności.

Ustawa deweloperska nałożyła na dewelopera realizującego inwestycję mieszkaniową szereg nowych obowiązków, mających za zadanie umożliwić kupującemu lepsze poznanie nabywanej nieruchomości. Między innymi do nowych obowiązków dewelopera należy jeszcze przed podpisaniem umowy deweloperskiej:

Przepisy nowej regulacji w sposób bardzo szczegółowy określają minimalną treść umowy deweloperskiej. Musi ona zawierać m.in.:

W umowie warto zadbać o szczegóły, które pozwolą kupującemu na większe zabezpieczenie swoich ewentualnych roszczeń oraz czas trwania prac. Nowa Ustawa określiła również przypadki, kiedy nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej. Wcześniej takie kwestie nie były regulowane ustawą, a jedynie uzgadniane indywidualnie w umowie pomiędzy stronami.

Po 29 kwietnia 2012 r. Kupujący będzie miał prawo odstąpić od umowy deweloperskiej gdy :

W pierwszych pięciu przypadkach nabywca ma prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia.

Kupno nieruchomości to jedna z ważniejszych decyzji życiowych. Wielokrotnie wiąże się z wydaniem wieloletnich oszczędności albo zaciągnięciem kredytu. Dlatego też przed podjęciem ostatecznej decyzji należy dokładnie przeanalizować treść umowy i skutki na przyszłość oraz, do czego Państwa zachęcamy dokonać konsultacji z adwokatem. W Kancelarii Legaleo.pl pracują adwokaci z wieloletnim fachowym przygotowaniem w sprawach umów deweloperskich i chętnie Państwu pomożemy zarówno w prowadzeniu negocjacji związanych z umową i jej treścią oraz w ewentualnym prowadzeniu postępowania sądowego.



Zniesienie współwłasności

Przedmiotem współwłasności zawsze jest konkretna rzecz. Pojęcie współwłasność odnosi się do sytuacji, w której dana rzecz należy w sposób niepodzielny do wszystkich określonych współwłaścicieli, a każdemu współwłaścicielowi przysługują wszystkie uprawnienia związane z prawem własności. Pojęcie niepodzielności konkretnej współwłasności oznaczać będzie, iż każdemu współwłaścicielowi przysługiwać będzie prawo do całej rzeczy, a nie tylko do jej części, która odpowiada udziałowi.

Istnieją dwa rodzaje współwłasności:

W pierwszym przypadku zarządzanie własnością zależne jest od wszystkich właścicieli własności. W drugim przypadku każdy z właścicieli może samodzielnie zarządzać swoim ułamkiem, łącznie z prawem ustanowienia na nim hipoteki lub wykonania egzekucji.

Ciekawym i trudnym zagadnieniem jest sprawa zniesienia współwłasności, wydzielenie ułamkowe lub faktyczny podział rzeczy. Zniesienie współwłasności to przeniesienie udziałów we wspólnym prawie. Może tego żądać każdy ze współwłaścicieli współwłasności ułamkowej. Zniesienie następuje przez podział fizyczny, chyba, że jest sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości, jak np. podział mieszkania.

Jeśli współwłaściciele są zgodni co do podziału rzeczy może to nastąpić na drodze umowy i oświadczeń woli. W przypadku podziału nieruchomości tylko formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności.  Istnienie współwłasności lub jej zniesienie w konsekwencji bardzo często prowadzi do chęci dysponowania nadal swoim prawem własności np. przy prawie do sprzedaży lub darowizny. Powstają często trudne stany faktyczne wynikające z braku porozumienia miedzy stronami.

W przypadku niezgodności właścicieli co do podziału pozostaje wystąpienie na drogę sądową. Nawet jeśli własności ułamkowe są nieproporcjonalne można wnioskować o podział równy z wyrównaniem różnicy dopłatą pieniężną.

Przed Sądem można dochodzić zniesienia współwłasności w następujący sposób:

W celu rozporządzenia rzeczą wspólną przekraczającą zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda współwłaścicieli, którzy posiadają co najmniej połowę udziałów aby skierować sprawę do rozstrzygnięcia sądowego. Natomiast z żądaniem zniesienia współwłasności może wystąpić każdy ze współwłaścicieli bez względu na wartość swego udziału we współwłasności. Roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu i może zostać podniesione przez uprawnionego w każdym czasie.

Kancelaria nasza specjalizuje się głównie w sprawach związanych z problemami zniesienia współwłasności dotyczących nieruchomości. Pracują u nas mecenasi z wieloletnią praktyka sądową i fachowym przygotowaniem praktycznym.



Zasiedzenie

Zasiedzenie to prawna możliwość usankcjonowania rzeczywistego prawa posiadania z istniejącym prawem własności tzn. potwierdzenie trwającego od dłuższego czasu faktycznego stanu posiadania. Zasiedzenie wiąże się z utratą własności przez dotychczasowego właściciela, który nie otrzymuje od osoby nabywającej w drodze zasiedzenia nieruchomość - żadnego wynagrodzenia, ani też ekwiwalentu. Zasiedzieć można tylko taką rzecz, która może być odrębnym przedmiotem własności. Przez zasiedzenie można nabyć własność nieruchomości (grunt, budynek, lokal). Możliwe jest również nabycie w drodze zasiedzenia służebności lub użytkowania wieczystego.

Terminy zasiedzenia

Bieg terminu zasiedzenia rozpoczyna się z dniem objęcia nieruchomości w posiadanie, tj. z dniem, w którym osoba zaczyna nieruchomość użytkować. Termin zasiedzenia zależny jest od tego czy posiadanie jest w dobrej, czy złej wierze. W pierwszym przypadku termin wynosi lat 20, w drugim lat 30. Domniemywa się posiadanie w złej wierze, jednak domniemanie to można obalić poprzez udowodnienie dobrej wiary. Wymagane jest posiadanie nieprzerwane. Domniemywa się ciągłość posiadania, wystarczy udowodnić nabycie posiadania w określonym czasie i obecne jego trwanie. Fakt ten trzeba jednak przed sądem udowodnić na przykład poprzez opłaty podatków, zaświadczeniem o wyjeździe właściciela, zeznaniami świadków. Do biegu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o przedawnieniu roszczeń.

Pamiętać należy, iż zasiedzenie następuje od momentu upływu terminów do zasiedzenia i spełnienia pozostałych przesłanek zasiedzenia, a nie od momentu stwierdzenia zasiedzenia w orzeczeniu sądowym.

Czas oczekiwania na zasiedzenie wydłuża się, jeśli właściciel, przeciwko któremu się występuje jest niepełnoletni. Zasiedzenie przeciwko niemu może skończyć się dopiero z upływem dwóch lat od uzyskania przez niego pełnoletności.

Bieg terminu zasiedzenia przerywa każda czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju przed sądem polubownym, podjęta w celu dochodzenia ustalenia, zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczeń.

Posiadanie samoistne

Jest to takie posiadanie, w którym osoba będąca posiadaczem traktuje siebie jak właściciela i w odniesieniu do nieruchomości zachowuje się tak jak właściciel np. uprawia grunty, zbiera pożytki z gospodarstwa rolnego, płaci podatki, ubezpiecza budynki, rozbudowuje budynki na gruncie. Wykonywanie prawa własności w imieniu właściciela czyli posiadanie zależne np. użytkowanie, najem, dzierżawa nigdy nie doprowadzi do nabycia nieruchomości przez zasiedzenie.

Jeżeli od chwili takiego posiadania upłynie 30 lat, może taką nieruchomość zasiedzieć a Sąd wydając orzeczenie potwierdza tylko fakt jej zasiedzenia.

Dobra i zła wiara

W dobrej wierze jest posiadacz, który pozostaje w błędnym, ale usprawiedliwionym okolicznościami przeświadczeniu, że przysługują mu prawa własności. W złej wierze jest posiadacz, który wie, że nie przysługuje mu prawo własności (np. korzysta z nieruchomości sąsiedniej wiedząc, że nieruchomość posiada innego właściciela) lub też przy dołożeniu należytej staranności powinien wiedzieć, że nie ma praw własności. Osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego, nie jest samoistnym posiadaczem w dobrej wierze, a tym samym nie może skorzystać z krótszego terminu zasiedzenia.



Odszkodowanie

Odszkodowanie jest świadczeniem jakie należy się poszkodowanemu za wyrządzenie szkody umyślnie lub nieumyślnie od osoby lub firmy, która tę szkodę wyrządziła lub się przyczyniła i ponosi za nią odpowiedzialność.

Możemy dochodzić odszkodowania z tytułu ubezpieczeń majątkowych i osobowych, szkód komunikacyjnych, błędów medycznych, czynów niedozwolonych i innych nietypowych sytuacji, na które zawarliśmy umowę ubezpieczenia.

W większości przypadków jesteśmy ubezpieczeni indywidualnie lub zbiorowo od ryzyka, jakie może nas spotkać w życiu codziennym. Jest wiele sytuacji, w których znajdujemy się w roli poszkodowanego. Jeżeli dojdzie do zdarzenia, w wyniku którego występujemy o odszkodowanie wówczas zawarta umowa, dowody i świadkowie mają podstawowe znaczenie przy rozstrzyganiu roszczeń odszkodowawczych i wypłaty odszkodowania. Wielokrotnie okazuje się, że życie rozmija się z naszymi oczekiwaniami co do wysokości odszkodowania i sposobu wypłaty.

Proponujemy wówczas skorzystać z fachowej pomocy prawnej naszej Kancelarii, ponieważ po drugiej stronie będzie najprawdopodobniej przedsiębiorstwo, które może okazać się trudnym przeciwnikiem dla państwa w sporze sądowym.

Odszkodowanie może polegać na:

Odszkodowanie może pokryć:

Strony mogą przyjąć zasadę odszkodowania w formie umowy, to znaczy określają wcześniej wysokość odszkodowania w umowie na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego. Zapłata za tak przyjęte ustalenia może być wypłacona nawet wówczas, gdy żadna szkoda nie powstanie ale zostaną spełnione warunki umowne przewidujące wypłatę ustalonej kwoty.

Odszkodowanie i jego wysokość

Podstawową rolą odszkodowania jest wyrównanie wyrządzonej szkody i poniesionych strat przez poszkodowanego. Odszkodowanie nie może być wyższe, natomiast może byś niższe od wyrządzonej szkody: np. kiedy wynika z ustawy lub umowy oraz kiedy poszkodowany przyczynił się do powstania lub zwiększenia szkody albo wysokość odszkodowania narusza zasady współżycia społecznego.



Windykacja należności

Windykacja to dochodzenie roszczeń, której zadaniem jest dążenie do odzyskania należności, rzeczy znajdujących się w posiadaniu osoby nieuprawnionej.

W sytuacji gdy dłużnik nie wywiązuje się z zobowiązania ustnego, pisemnego, bądź naraził wierzyciela na szkodę, wierzycielowi przysługuje roszczenie. Jeżeli nie nastąpi dobrowolne zaspokojenie dłużnika na drodze polubownej, pozostaje droga sądowa. Prowadzenie procesu wymaga znajomości nie tylko stanu faktycznego ale przede wszystkim obowiązujących procedur prawnych umożliwiających ewentualne zaskarżenie niekorzystnych dla wierzyciela rozstrzygnięć.

Jest możliwa również sytuacja odwrotna t.j. gdy wierzyciel zgłasza przeciwko dłużnikowi roszczenie bądź posiada już przeciwko niemu tytuł egzekucyjny i zamierza, bądź prowadzi już egzekucję, które to czynności w ocenie dłużnika są niezasadne, wówczas dłużnik również może podjąć szereg czynności zmierzających do zaprzestania czynności egzekucyjnych.

Zarówno Wierzyciel jak i Dłużnik może dochodzić swych praw na drodze sądowej. Ważne jest aby dokładnie określić roszczenie i w odpowiedniej formie skierować go do Sądu tak, aby po zakończeniu sprawy sądowej prowadzić skuteczną egzekucję, bądź wybrać sposób obrony przed tą egzekucją.

Współcześnie windykacja to dochodzenie własności za pomocą środków określonych w obowiązujących przepisach prawnych. Właściciel ma wyłączne prawo do posiadania, korzystania i rozporządzania rzeczą. Wszelkie naruszenia owych uprawnień dają właścicielowi prawo wystąpienia ze stosownymi roszczeniami. Szczególnie istotne jest rozróżnienie i zrozumienie istoty terminu pomiędzy posiadaniem a własnością.

Najczęściej spotykane pojęcia czynności windykacyjnych to:

W większości wypadków praktyka odzyskiwania wierzytelności drobnych kończy się na windykacji polubownej, która polega na wysyłaniu do dłużników różnego rodzaju, różnie formułowanych pism, w których nakłania się dłużnika do spłacenia powstałego zadłużenia. Firmy działające w imieniu wierzyciela kontaktują się z dłużnikiem celem przekonania dłużnika do polubownej spłaty zadłużenia np. w formie ugody.

Jesteśmy Kancelarią posiadającą szerokie doświadczenie i charakteryzującą się skutecznością w zakresie egzekucji należności oraz powiązanych z nią sporów o zapłatę.