Postępowanie przygotowawcze – na czym polega?

W kodeksie cywilnym funkcjonuje pojęcie zasiedzenia nieruchomości. Jest to jeden ze sposobów nabycia własności (czyli bycia właścicielem) cudzej rzeczy. W tym przypadku do zasiedzenia dochodzi na podstawie przepisów prawa i wskutek upływu czasu, a nie na podstawie zawartej umowy. Po upływie czasu posiadacz samoistny zyskuje tak samo mocne prawa do nieruchomości, jak osoba, która nabyła jej własność na podstawie umowy sprzedaży. Jest to w pewnym sensie forma nagrodzenia osób, które odpowiednio dbały i zajmowały się daną rzeczą. Według polskiego prawa do zasiedzianych nieruchomości możemy zaliczyć nieruchomości:

• gruntowe - są to części powierzchni ziemi, które stanowią odrębny przedmiot własności (mogą być zabudowane lub niezabudowane),
• budynkowe - są to budynki, które są trwale związane z gruntem,
• lokalowe – lokale wyodrębnione stanowiące części budynków.

Natomiast nie jest dopuszczalne zasiedzenie piętra budynku czy jednego pokoju lub pomieszczeń przynależnych, nawet jeśli spełniałyby one kryteria uznania za lokal samodzielny.

Zasiedzenie nieruchomości - warunki

W celu stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości należy spełnić dwa podstawowe warunki:

• domniemany właściciel musi władać nieruchomością jako posiadacz samoistny,
• musi upłynąć ustawowy termin zasiedzenia.

Posiadacz samoistny zgodnie z art. 172 § 1 KC to osoba, która zachowuje się tak, jakby przysługiwało jej prawo własności do nieruchomości. Posiadacz samoistny dysponuje danym lokalem i samodzielnie o nim decyduje. Dodatkowo, opłaca podatki i inne zobowiązania, samodzielnie zarządza nieruchomością bez konieczności porozumiewania się z kimkolwiek (remonty, utrzymywanie, zabudowa itp.) czy pobiera z tego tytułu pożytki (najem, dzierżawa itp.).

Nabycie własności nieruchomości w drodze zasiedzenia następuje po 20 latach od momentu wejścia w posiadanie samoistne w przypadku, gdy jego uzyskanie nastąpiło w dobrej wierze. W dobrej wierze oznacza, że posiadacz w wyniku błędnego przekonania, usprawiedliwionego towarzyszącymi okolicznościami myślał, że posiada prawo do danej nieruchomości. Obejmuje to m.in. osoby, które objęły posiadanie na podstawie umowy o przeniesienie własności, która okazała się nieważna, ponieważ np. osoba nie posiadała zdolności do czynności prawnych zbywcy lub nie była właścicielem nieruchomości. W przypadku, gdy uzyskanie własności nastąpiło w złej wierze, to termin konieczny do zasiedzenia nieruchomości wynosi 30 lat.

Procedura zasiedzenia nieruchomości - formalności

Wszelkie działania należy rozpocząć od przygotowania stosownego wniosku o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości. Wniosek należy złożyć do Sądu Rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. Za złożenie wniosku o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości pobiera się opłatę stałą wynoszącą 2000 zł. Dodatkowo, osoba, która uzyskała prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia własności nieruchomości w taki sposób, powinna dopilnować wszelki formalności i zadbać, by nowy tytuł prawny do nieruchomości został niezwłocznie ujawniony w księdze wieczystej.